Что такое фонды недвижимости?

Многие из нас слышали о валютных инвестиционных фондах, когда вкладываешь деньги в акции, облигации и т.д. Однако есть и другие способы заработать на инвестициях — рассказываем о том, что такое фонды недвижимости.

Можно не только купить квартиру и получать деньги, сдавая ее в аренду. Если вам интересна эта сфера и вы хорошо в ней разбираетесь, вложитесь в REIT, то есть фонды недвижимости.

По сути REIT — фирма, инвестирующая в объекты недвижимости и получающая с них доход. Система очень похожа на акционерные фонды. Однако, деньги распределяют не на стартапы или продвинутые компании, а на землю, квартиры, строительство коттеджей и т.д.

Таким образом, фонд недвижимости может обладать только деньгами в разных валютах, недвижимостью, договорами аренды, долговыми инструментами и инвестиционными паями, акциями рентных фондов. Ценные бумаги траста можно купить или продать на биржах.

Основной признак фонда недвижимости заключается в том, что она инвестирует минимум 70 % активов в объекты. Кроме того, большую часть прибыли фонд получает от ренты, ипотечных процентов или продажи недвижимости, имеет хотя бы 100 акционеров.

Виды фондов недвижимости

По сути фонды недвижимости — это бизнес в соответствующем сегменте. Любой человек с доступом на биржу и какой-либо суммой денег, имеет возможность вложиться в такие фонды. Различают несколько видов REIT.

1. Долевые, к которым относится большая их часть. Это управляющие компании, покупающие объекты и зарабатывающие на их сдаче в аренду. От застройщиков долевые фонды отличаются тем, что не продают объекты как только они достроятся. В этом случае они — часть инвестиционного портфеля.
2. К ипотечным фондам относится небольшая часть фондов, порядка 10 %. Они охватывают сделки на недвижимость с закладными и прямое кредитование. Проценты, полученные от ипотечных кредитов, приносят доход.
3. Смешанные фонды, то есть совмещающие в себе черты первого и второго типа, объединяют два предыдущих способа заработка. Таких фондов меньше всего.
4. Публичные внебиржевые фонды недвижимости регистрируются особой комиссией, но не торгуются на национальных фондовых биржах. Это частные REIT, то есть компании, освобожденные от специальной регистрации и не торгующиеся на биржах. Обычно их бумаги доступны только институциональным инвесторам.

Типы российских фондов

1. Девелоперские, предназначенные для освоения земельных участков или объектов, то есть перепродажи, застройки, ремонта и т.д.
2. Земельные, специализирующиеся на операциях с участками земли: межевания, перевода в другую категорию пользования, застройки и пр.
3. Рентные, создаваемые для получения прибыли с со сдачи в аренду домов, квартир, офисов и прочей жилой, коммерческой и другой недвижимости.
4. Строительные, ориентированные на постройку новых объектов или покупку их на этапе застройки. Получают деньги с перепродажи.
5. Комбинированные фонды получают доход, используя инструменты всех других типов фондов. К ним относится большая часть REIT.

Фонды вкладываются в квартиры, гостиницы, строительство школ и больниц, офисы и другие типы недвижимости. Инвестор может стать обладателем активов фонда через биржевой фонд. Кроме того, он может купить акции отдельных компаний, получив при этом большие дивиденды.

Сравните выгоды сами: если средняя дивидендная доходность акций составляет около 3%, для REIT это примерно 6%. Все потому, что фонды недвижимости не платят налог с прибыли, а также обязаны выплачивать акционерам большую часть дохода. Таким образом, добавив в свой портфелю из акций хотя бы 10 % REIT, можно значительно увеличить его доходность и снизить риски.

Преимущества инвестиционных фондов недвижимости

Ликвидность: порог входа для REIT значительно ниже, если сравнить с прямой покупкой объектов. Проводить сделки на биржах можно ежедневно и быстро.

Высокая доходность: дивиденды приносят в среднем от 4 до 10 процентов годовых. Это заметно больше чем проценты, которые инвесторы получают, покупая акции.

Безопасность: вы диверсифицируете инвестиции, делаете портфель более разнообразным и безопасным. Если в какой-то из сфер что-то случится, у вас останется подушка безопасности.

Опережение инфляции: как правило, цены на недвижимость растут параллельно со снижением стоимости валюты. Сейчас, когда официальная инфляция в России составляет 8 %, это кажется нереальным. Однако, если проанализировать прошлый опыт, цены в сфере недвижимости корректируются быстрее, чем где-либо еще.

Есть и риски, особенно это касается ипотечных фондов. Могут вырасти процентные ставки. Это приведет к снижению стоимости ипотечных активов, или же заемщик досрочно погасит свой долг.

Кроме того, для российских инвесторов дивиденды с фондов недвижимости облагаются налогом в размере 30 %. Казалось бы, этого избежать: заполнить документ W-8BEN, созданный для того, чтобы не платить налоги двум странам. После этого резидент России платит только 10 % в США, а также только 3 % подоходного налога в российскую налоговую. Все не так просто! По закону это возможно для обычных инвестиционных фондов, но не для REIT, то есть налога не избежать.

Можно ли инвестировать в фонды недвижимости

Корпорациями, инвестирующими в ликвидную недвижимость, называют инвестиционные трасты. Закрытые паевые фонды недвижимости — это фонды, покупающие ценные бумаги, выставленные REIT и другими публичными компаниями. Обеспечением доходности активов занимаются фонды, а вот выплатами дивидендов — трасты.

Вы можете получать доход с недвижимости, активно изучая каждого застройщика. Или же можете получать пассивный доход, вложив капитал в инвестиционный фонды. Это можно сделать через REITs: купить активы на российской бирже или фондовой бирже Нью-Йорка. При оценке фондов учитывайте финансовые метрики и дивидендный фактор, пользуйтесь теханализом.

На этом все! Развивайте денежное мышление вместе с Ильей Ситновым. Подписывайтесь на нашу рассылку здесь и в Яндекс.Дзен чтобы не пропускать полезные материалы.